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郑州楼市不见“回暖银十”多楼盘优惠多花样百出

2019-11-13 08:18 | 大河报

核心提示:在刚刚过去的十月,期盼中的“回暖银十”并未如期而至。在郑州,除了员工内部价、买房送车位等促销手段,多个楼盘爆出特价。近日,记者对此进行了调查。

在楼市中,房价是决定购房者是否入市的主要因素。在刚刚过去的十月,期盼中的“回暖银十”并未如期而至。在市场行情不景气、年底回款任务重的双重压力之下,开发商忍痛让渡利润空间。除了员工内部价、买房送车位等促销手段,郑州多个楼盘爆出特价,有的甚至低于每平方米6000元。

近日,记者对郑州市各区域正在销售的多个楼盘进行了调查。

数据 入市新盘数量减少,地市“看房团”拉动一定销售额

据克而瑞郑州机构监测显示,对比8月份35个项目开盘,9月开盘项目大幅减少,仅仅只有12个,环比下降了65.7%,10月份开盘15个项目。

从区域分布来看,这两个月开盘的项目大部分集中在主城区内,其中金水区5个,高新区5个,惠济区3个,郑东新区2个,二七区2个,中原区1个,管城区6个,中牟县2个,港区1个,其中新房供应套数主城区占到了80%以上。

与此同时,记者了解到,为了保证开盘的去化率,郑州许多项目开始拉拢省内其他地市的购房者,这一群人又被大众称为“地市购房团”,如今年5月份,建业就启动了“百万客户游郑州”活动,回馈业主,并展示新的文旅小镇项目;正商集团也邀请众多地市业主,组成看房团,对正商生态城、智慧城、十里香山三个重点品质项目进行参观。

对于地市看房团的到来,有地产企业相关负责人表示,一方面是企业向地市客户展示自身优势及产品品质的窗口,另一方面可以带动营销中心人气,增加成交几率。

位于中州大道的融创城10月开盘,去化率达到100%,位于管南的正商生态城去化率在90%以上,除此之外,也存在少量楼盘去化率较低的情况,比如金科博翠书院小镇、美盛教育港湾、普罗理想国均在50%左右。

今年9月以来,房企供应节奏普遍放缓,为了稳定销售,房企之间竞争加剧,不仅引入分销,甚至开始变相降价卖房,“员工优惠”、“特价房”、“总裁签约价”等营销手段频出不穷,一是出于年度业绩指标的考虑,二是担心市场继续转冷后,两极分化加速,行业洗牌加快,回款压力甚至生存压力飞速增加。

市场 各大楼盘优惠越来越多、花样层出不穷

与此同时,不少购房者发现,目前郑州区域内各大售楼处的优惠也越来越多了。

市民刘先生告诉记者,最近他就常常接到一些楼盘的销售电话,“就上周,我就接到了大概6个!其中一个说是惠济区的美景麟起城,前年卖17000元/㎡,现在卖14000元/㎡!还有一个说是南三环的鑫苑名城,原先价格13000元/㎡左右,现在新推出的特价房只要9000元/㎡,因为我没有购房需求,所以也没有细问,但感觉跟我去年上半年买房时的情形完全不一样了。”

从今年3月开始,郑州房地产市场陆续出现了以员工内部购房名额、老带新奖励、送家电、送物业费、中介佣金返还购房者等变相降价手段。地处二七新区的昌建君悦府,从4月份开始就以“员工内购价”为由优惠。

如此层出不穷的优惠形式,是否意味着郑州房价开始下降?

“其实现在增加优惠力度,已经意味着降价了。”经开区某项目的销售人员说,但公司曾特意对销售人员强调,在营销过程中严禁提“降价”两个字。“因为项目降价既不利于后期项目营销,又要担心前期业主闹事,在开发商眼里,降价两个字非常敏感。”

这样的“变相”降价,许多购房者却并不认可。

市民王女士告诉记者,最近准备给儿子买套婚房,相中了惠济区正商家河家的房子。“原本听置业顾问在电话里讲,这个项目一期首开卖到14500左右,说二期刚开盘,品质比一期还好,才卖到12000,觉得挺便宜的,等到了售楼处一看才知道,二期12000的价格是毛坯,一期14500是精装,你说说毛坯的价格再加上精装修,算下来也要15000元/平方米以上,所以,我觉得根本没有优惠。”

“唉,虽然现在好多楼盘都说特价,但是大多是通过各种方式,有些是精装改毛坯,有些是去掉了原始配套,有些根本就是剩余的尾房。感觉现在这价格无法确切对比,实实在在降价的情况不多。就算有些真的降了,但具体降了多少,普通购房者还真说不明白。”意向购房者张小姐一脸迷茫地说。

房企 融资成本高回款压力大,变相降价实属无奈

“虽说房企每年都在喊融资难,可我还是觉得今年是最近这些年中融资最艰难的一年。”一位在前二十强房企的融资总监对记者说。

据新京报、亿翰智库联合发布的《2019上半年上市房企融资成本TOP30》(简称《榜单》)数据显示,2019年上半年,30家典型房企的平均融资成本5.78%,较2018年末的平均融资成本5.7%,上升0.08%。

此外,据中原地产研究中心数据显示,2019年截至11月5日,房企合计海外发布的计划融资590亿美元,相比2018年同期上涨了接近50%,对比其他上市企业,房企最高发债利率提升显著,2019年7月,泰禾以15%利率发行美元债,创下2019年发债利率新高。

整体看,拥有国企和央企背景的大型房企如中国海外发展、华润置地等企业融资成本为5%左右,融信、阳光城、泰禾等民资房企融资年化利率为10%甚至超过15%。

融资成本高、难度大,房企为保证现金流稳妥,纷纷加快营销回款速度。

某大型房企一位销售总监对记者表示,现在公司的考核标准已经不单单是销售业绩了,更看重的是销售回款。往年为了冲刺年终销售额,不少项目的销售团队会虚报签约套数,过了年又以不具备买房资格等各种理由退掉签约。今年,销售回款才是重中之重,所以今年考核的重要指标是实际回款的情况。同时,该负责人也表示,为加快回款公司也推出了一些小幅促销的让利活动,实际售价甚至低于政府要求的限售价,这种做法在当前市场中已经十分普遍。

他接着表示,接下去的市场行情可能也不算乐观,“市场会产生分化,隐性库存大的板块,高价项目的压力会明显增加”。在他看来,现在购房者买房越来越谨慎,生怕被套。所以,一旦开盘没卖完转入续销,房子将变得更加难卖。

展望 多地限购政策放开,郑州暂未发布相关通知

近期,郑州房地产市场转冷已然成为一种共识,限购限贷等紧缩政策是否会提前放开成了人们热议的话题。近日,关于“南京、天津、三亚”的相继放开“限购政策”,郑州地产界有些置业顾问在销售时声称“郑州也快了,房价要回升了!”

但其实,郑州市目前没有任何关于放开限购的通知,关于限购等政策信息,需要以官方发布为准。

虽然郑州目前依然严格执行限购、限贷等政策,但落户已经放宽了许多。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说:“市场压力大的情况下,部分房企通过促销来进行回笼资金、去库存和完成年度销售目标,很多企业都把郑州作为主力销售城市,目前市场降温,房企的销售压力更大,所以出现促销也很正常。不过,我认为第四季度郑州楼市会稍有回暖,虽说前三季度一直在降温,不过潜在购房需求还是比较多的,明年的话,政策继续收紧的可能性不大,部分或有小幅松动,这对于楼市的反弹还是会有个积极作用的。”(大河报·大河客户端记者吴俊池实习生韩懿亭)

原标题:多项优惠开花四季度或是“暖冬”

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责任编辑:朱宝君
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